Scheidung mit Hauskredit
Eine Scheidung ist schon per se eine der schwierigsten und konfliktreichsten Situationen, in die Erwachsene in ihrem Leben geraten können. Wenn dann auch noch eine gemeinsame Immobilie zwischen den Ehepartnern aufgeteilt werden muss, ist der Streit oft vorprogrammiert. Das gemeinsame Haus oder die Eigentumswohnung stellt in der Regel den mit Abstand wichtigsten Vermögenswert von Eheleuten dar. Vor diesem Hintergrund kommt der Aufteilung des Wertes eines Hauses oder einer Wohnung eine ganz zentrale Bedeutung im Zusammenhang mit einer Scheidung zu.
Veräußerung der Immobilie durch einen Ehepartner
Mit dem Verkauf einer Immobilie sind immer besondere Emotionen verbunden. Dies gilt vor allem für den Fall, dass einer der Ehepartner die Immobilie künftig alleine nutzen will. In diesem Fall verkauft der jeweilige Ehepartner seinen Miteigentumsanteil nicht, muss jedoch den Eigentumsanteil seines Partners übernehmen und auszahlen.
Häufig führt bereits die Frage, welcher Ehepartner in der Immobilie verbleibt, zu einem Konflikt. Der unfreiwillige Auszug eines Partners hat nicht selten zur Folge, dass sie/er für den gefühlten Verlust der Immobilie einen überzogenen Kaufpreis für ihren/seinen Miteigentumsanteil fordert.
Überzogene Kaufpreisforderungen sind in der Regel jedoch nicht zielführend. Sie können beim erwerbenden Ehepartner eine massive finanzielle Zusatzbelastung zur Folge haben. In der Regel reicht das frei verfügbare Vermögen eines Ehepartners nicht aus, um den Miteigentumsanteil des Ehegatten zu übernehmen. In diesem Fall muss der übernehmende Ehegatte in der Regel einen Kredit für das Auszahlen des Anteils aufnehmen. Der Ehegatte ist somit als alleiniger Eigentümer nicht selten mit der Rückzahlung von zwei Krediten konfrontiert. Sie/er sollte sich dabei bewusst sein, dass sie/er in Zukunft auch die alleinige Haftung für das (oder die) Immobiliendarlehen trägt. Die Haftung für den Kredit gilt nicht mehr für den verkaufenden Ehepartner.
Wege zur Bestimmung des Immobilienwerts bei einer Scheidung
Trotz der Wogen, die im Zusammenhang mit einer Scheidung oft hochschlagen, sollten sich die Eheleute beim Verkauf einer Immobilie und der Festlegung des Immobilienwerts Zeit lassen. Dies gilt sowohl für den Fall eines gemeinsamen Auszugs aus dem Haus bzw. der Wohnung als auch für den Fall, dass einer der Ehepartner in der Immobilie verbleit und den Ehegatten auszahlt. Überstürztes Handeln mindert fast immer den Wert eines Hauses oder einer Wohnung. Zur Bestimmung des Immobilienwerts im Zuge einer Scheidung haben Ehepartner verschiedene Möglichkeiten.
Einvernehmliche Festsetzung des Immobilienwerts bei der Scheidung
Der Idealfall ist, dass sich die Ehepartner im Einvernehmen außergerichtlich über den Wert ihrer Hauses oder ihrer Wohnung verständigen können. Ehegatten können bei einer Scheidung den Immobilienwert frei festlegen, soweit es sich um außergerichtlich frei regelbare Scheidungsfolgesachen handelt. Dazu zählen beispielsweise der Zugewinnausgleich oder Ausgleichszahlungen bei der Aufteilung einer Immobilie.
Zur Bestimmung des Immobilienwerts sollten sich die Eheleute den Wert vergleichbarer Immobilien in ähnlichen Lagen zur Orientierung heranziehen. Die Kenntnis des ungefähren Verkehrswerts einer Immobilie ist die wichtigste Voraussetzung für einen erfolgreichen Verkauf. Sofern aufgrund der Scheidung keine Vertrauensbasis mehr zwischen den Eheleuten gegeben ist, können sie auch einvernehmlich einen Makler mit der Transaktion beauftragen. Ein marktkundiger Makler kann einen vernünftigen Kompromiss zur Ermittlung des Immobilienwerts sein. Die Einschaltung eines Maklers hat jedoch den Nachteil, dass sich die Eheleute auf dessen Schätzung des Immobilienwerts verlassen müssen und zusätzlich eine Provision für die Dienstleistung zahlen müssen, die den Verkaufserlös schmälert.
Sachverständigengutachten zur Ermittlung des Werts von Haus und Wohnung
Sofern sich die Eheleute im Zuge ihrer Scheidung nicht einvernehmlich auf die Einschaltung eines Maklers einigen können, bietet sich die Beauftragung eines Immobiliensachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens zur Ermittlung des Immobilienwerts an. Wie auch beim Makler sollte die Einschaltung eines Gutachters einvernehmlich erfolgen, damit sich in weiterer Folge kein Streit über dessen Neutralität entwickelt. Eheleute sollten beachten, dass ein Gutachter hinsichtlich der Ermittlung des Immobilienwerts ebenso wenig neutral ist wie ein Makler. Schließlich wird er von ihnen bezahlt und vertritt deren Interessen.
Schiedsgutachten und Schiedsgutachtenvertrag bei Scheidung
Wenn die Eheleute sich im Zusammenhang ihrer Scheidung nicht darauf einigen können, den Wert ihres Hauses selbst zu bestimmen oder durch einen Makler oder Sachverständigen bestimmen zu lassen, stellt ein Schiedsgutachten eine weitere Möglichkeit zur Festlegung des Immobilienwerts dar. Ein Schiedsgutachten ist oftmals die letzte Option, ein Gerichtsverfahren zu Abwicklung einer Immobilie zu verhindern.
Um unnötigen Streit über die Verbindlichkeit des Schiedsgutachtens zu vermeiden, sollten die Eheleute bereits im Vorwege im Rahmen eines Schiedsgutachtenvertrags festlegen, das Ergebnis des Gutachtens verbindlich anzuerkennen. Der große Vorteil eines Schiedsgutachtens liegt darin, dass es für beide Ehepartner ein größeres rechtliches Gewicht in Bezug auf den Immobilienwert besitzt als die Einschätzung eines Maklers oder eines Sachverständigen. Außerdem vermeidet ein Schiedsgutachten ein möglicherweise zeitaufwändiges und kostspieliges Gerichtsverfahren, bei dem letztlich ebenfalls durch einen vom Gericht bestellten Sachverständigen der Immobilienwert festgelegt wird.
Festsetzung des Immobilienwerts durch ein Gericht
Sind die Eheleute im Rahmen ihrer Scheidung außerstande, sich außergerichtlich über einen Makler, einen Sachverständigen oder ein Schiedsgutachten auf den Wert ihres Hauses oder ihrer Wohnung zu einigen, bleibt nur noch der Gang vor Gericht. Das Gericht beauftragt in der Regel einen sachverständigen Gutachter, der auf Grundlage allgemein akzeptierter Bewertungsverfahren (z. B. Ertrags- oder Sachwertverfahren) den Immobilienwert bestimmt. Das Gericht ist hierbei verpflichtet, in seiner Entscheidung detailliert darzulegen, welches Verfahren aus welchem Grunde zur Bestimmung des Immobilienwerts herangezogen wurde.