Was passiert mit dem Haus bei Trennung und Scheidung?
Besitzt ein Ehepaar eine gemeinsame Immobilie, stellt sich bei einer Scheidung die Frage, was damit geschieht. Hierzu gibt es verschiedene Alternativen. Das Haus, welches meist das größte Vermögen darstellt, kann entweder verkauft werden, vermietet werden oder ein Ehepartner zahlt den anderen aus. Bei der Frage, welche Möglichkeit die beste Lösung darstellt, spielen aber nicht nur die finanzielle Situation, sondern auch Unterhalt, Sorge- und Umgangsrecht sowie Zugewinnausgleich eine wichtige Rolle.
Unsere Leistungen rund um Ihre Scheidungsimmobilie
Als qualifiziertes Scheidungsnetzwerk mit Kenntnissen in Immobilienrecht, Steuerrecht sowie Familienrecht können wir Sie umfassend zu der gemeinsamen Immobilie beraten.
- Außergerichtliche Regelungen – wir finden mit Ihnen auf Wunsch außergerichtliche Lösungen, vertreten Sie aber auch durchsetzungsstark vor Gericht
- Gemeinsames Aufsetzen einer Scheidungsfolgenvereinbarung – dadurch sparen Sie Nerven, Zeit und Geld
- Modellberechnungen – wir zeigen Ihnen Ihre zukünftige finanzielle Situation unter Einbezug der steuerlichen und unterhaltsrechtlichen Wechselwirkungen auf
- Verschiedene Lösungswege – wir legen Ihnen anschaulich verschiedene Lösungswege dar und helfen Ihnen bei der Entscheidungsfindung
- Schätzung des Wertes Ihrer Immobilie durch einen kostengünstigen Gutachter – auf Wunsch stellen wir Ihnen im Rahmen unseres Scheidungsnetzwerkes einen Gutachter zur Verfügung
Wem gehört das gemeinsame Haus?
Bei einer Trennung oder Scheidung ist von elementarer Bedeutung, wem das Haus gehört. Entgegen dem weitverbreiteten Glauben, dass beide Partner zu gleichen Teilen Eigentümer der Immobilie sind, ist dies nicht immer der Fall. Denn auch wenn beide den Hauskauf finanzieren oder sich gegenseitig das Hauseigentum übertragen, ist nur derjenige tatsächlich Eigentümer, der auch im Grundbuch eingetragen ist. Im Falle einer Scheidung muss dies erstmal geklärt werden. Ersichtbar ist der Eigentümer in der Abteilung Eigentum im Grundbuch zum Grundstück. Wenn nur ein Ehepartner eingetragen ist, ist dieser der alleinige Eigentümer.
Für den Verbleib mit der gemeinsamen Immobilie gibt es verschiedene Alternativen. Diese sind:
1. Das Haus wird verkauft oder an einen Dritten vermietet:
In vielen Fällen ist der Hausverkauf oder die Vermietung an Dritte die wirtschaftlich sinnvollste Option. Hierbei gibt es einige wichtige Dinge zu beachten. Zum einen sollten eventuelle Steuerzahlungen berücksichtigt werden. Außerdem ist von großer Bedeutung, wie sich der Hausverkauf auf den Zugewinnausgleich auswirkt. Des Weiteren fordern Banken bei einem frühzeitigen Hausverkauf oft eine hohe Gebühr als Entschädigung für die entgangenen Zinsen. Lassen Sie sich dazu unbedingt von einem Experten beraten,
denn oftmals wird diese Summe entweder zu Unrecht gefordert oder ist viel zu hoch angesetzt.“
Wir prüfen diese sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung für Sie im Rahmen unseres Scheidungsnetzwerkes!
2. Ein Ehepartner zahlt den anderen aus
Oft möchte ein Ehegatte das Haus weiter bewohnen, beispielsweise mit den gemeinsamen Kindern. Dazu muss er den anderen Ehepartner auszahlen. Voraussetzung hierfür ist, dass er dazu finanziell auch auf lange Sicht in der Lage ist. Gerne zeigen wir Ihnen anhand anschaulicher Modellberechnungen, ob Ihre finanzielle Situation unter Einbezug sämtlicher unterhaltsrechtlicher wie steuerlicher Wechselwirkungen einen Hauskauf erlaubt. Außerdem stellen wir Ihnen auf Wunsch im Rahmen unseres Scheidungsnetzwerkes einen kostengünstigen Gutachter zur Verfügung, der für Sie den Wert der Immobilie neutral schätzt. Des Weiteren setzen wir mit Ihnen zusammen eine Scheidungsfolgenvereinbarung auf, die alle wichtigen Themen wie Unterhalt oder Zugewinn im Vorfeld festsetzt.
3. Beide Ehegatten bleiben im gemeinsamen Haus
Eine eher seltene, aber in manchen Fällen durchaus praktikable Lösung ist die fortbestehende gemeinsame Bewohnung des Hauses. Hierbei ist es wichtig die räumliche Trennung vertraglich und schriftlich festzuhalten. Auch hier können wichtige Punkte bereits im Vorfeld in einer Scheidungsfolgenvereinbarung geregelt werden.
4. Ein Ehegatten bleibt zeitlich befristet wohnen
Oft ist es aus familiären Gründen so, dass ein Ehegatte trotz Trennung oder Scheidung noch einige Zeit im gemeinsamen Haus wohnen verbleiben will, z. B. damit die Kinder weiterhin das gewohnte Umfeld haben, bis sie die Schulde oder Ausbildung abgeschlossen haben. So kann die Familie weiterhin vertrauensvoll leben, es können aber auch hohe Bankkosten vermieden werden, die bei einem vorzeitigem Verkauf entstehen können.
Mehr Klarheit durch Modellberechnung
Damit Sie – unter Berücksichtigung von Unterhaltsleistungen und steuerlichen Änderungen – einen optimalen Überblick über Ihre zukünftige wirtschaftliche Situation erhalten, erstellen wir für Sie individuelle Modellberechnungen. Hierdurch können wir mit Ihnen zusammen verschiedene Szenarien im Vorfeld durchgehen und Ihnen durch kompetente Beratung zur bestmöglichen Entscheidung verhelfen.
Da es im Falle einer Scheidung verschiedene Lösungswege gibt, können diese anhand der unserer diversen Modellberechnungen geprüft werden und Sie erhalten Planungs- und Entscheidungssicherheit, welcher Weg der für Sie Beste ist.
Wie wird das Haus tatsächlich bei einer Trennung und Scheidung genutzt?
Nicht nur das Eigentum, sondern auch wie das Haus genutzt wird, muss nach einer Trennung und Scheidung geklärt werden. Da in den meisten Fällen ein Ehepartner auszieht, muss auch geklärt werden, was mit den gemeinsamen Kindern geschieht. Hierzu müssen also sämtliche Fragen des Sorge- und Umgangsrechts beachtet werden.
Verlässt ein Partner freiwillig das Familieneigenheim, ist nach einem halben Jahr die Rückkehr nicht so einfach möglich. Falls sich das Ehepaar hingegen nicht einig wird, wer von beiden auszieht, muss ein richterlicher Beschluss eingeholt werden. Dazu wird beim Familiengericht beantragt, dass das Familieneigenheim einem der beiden Ehegatten zur alleinigen Nutzen überlassen wird. Bei gemeinsamen Kindern steht für das Gericht hierbei deren Wohl an erster Stelle. Der Ehepartner, der mit den Kindern im Haus bleiben möchte, hat im Regelfall bessere Chancen.
Der Partner, der in dem gemeinsamen Haus bleibt, ist verpflichtet, dem weichenden Ehegatten während der Trennungszeit als Miteigentümer der Immobilie eine Nutzungsentschädigung zu zahlen. Diese liegt meist unter der ortsüblichen Miete. Sobald die Scheidung dann vollzogen ist, wird die normale Miete fällig. Diese Nutzungsentschädigung kann, genauso wie Wohnvorteil und Darlehnsraten, erheblichen Einfluss auf die Höhe des Unterhaltes haben und sollte deshalb von einem erfahrenen Rechtsanwalt bei der Berechnung berücksichtigt werden.
Das gemeinsame Haus in der Zugewinngemeinschaft
Insofern Ehegatten keine anderweitige notariell beurkundeten vertraglichen Regelungen treffen, leben sie während der Ehe in einer Zugewinngemeinschaft § 1363 BGB. Bei einer Scheidung wird nun das Vermögen der jeweiligen Partner unmittelbar vor der Eheschließung mit dem Vermögen zum Zeitpunkt der Scheidung verglichen. Wenn ein Ehepartner während der Ehe mehr Vermögen angehäuft hat als der andere, bekommt derjenige mit dem geringeren Vermögen die Differenz zwischen Anfangs- und Endvermögen des anderen als Zugewinnausgleich zugesprochen.
Bei Immobilien gibt es, im Gegensatz zu Geld oder Wertanlagen, bei der Errechnung des Zugewinns das Problem der Bewertung. Insofern es keine im Ehevertrag festgelegte Regelung gibt, sollte hier im Streitfall immer ein Sachverständiger zu Rate gezogen werden, der die Immobilie neutral schätzt. Sachverständige sind meist sehr teuer, deshalb stellen wir Ihnen auf Wunsch einen kostengünstigen Sachverständigen im Rahmen unseres Scheidungsnetzwerkes zu Verfügung.
Wenn hingegen ein Ehevertrag aufgesetzt wurde und darin eine Gütertrennung oder modifizierte Zugewinngemeinschaft festgelegt wurden, gibt es keinen Zugewinnausgleich. In diesem Fall kann beispielsweise auch der im Grundbuch festgesetzte Alleineigentümer das Haus ohne Zustimmung des anderen verkaufen. Dies ist bei einer Zugewinngemeinschaft nicht der Fall, da hier beim Verkauf der gemeinsamen Immobilie der andere Ehepartner, zumindest bis zur Scheidung, zustimmen muss, insofern dieses Haus der wesentlicher Vermögensbestandteil ist.
Was passiert mit einem gemeinsamen Immobilienkredit?
Entscheidet sich ein Ehepaar, gemeinsam ein Haus zu kaufen, muss es dafür in den meisten Fällen einen Kredit aufnehmen. Das Haus wird also mittels eines Darlehens fremdfinanziert. Da die Bank sich absichern möchte, lässt sie meist beide Ehegatten den Darlehensvertrag unterschreiben. Demnach haften auch beide Ehepartner für den vollen Kreditbetrag – unabhängig davon, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Bei Immobilien ist die Darlehenslaufzeit meist sehr lange angesetzt, folglich ist der Kredit bei einer Scheidung oder Trennung meist nicht abbezahlt. Dementsprechend muss geregelt werden, wer die laufenden Ratenzahlungen tätigen wird.
Daraufhin muss der eine Ehegatte aus dem Vertrag entbunden werden, wobei hierbei die Bank nicht dazu verpflichtet ist, den Expartner aus dem Kreditvertrag zu entlassen. Diese stimmt der Entbindung im Regelfall auch nur dann zu, wenn der weiterzahlende Partner zahlungskräftig ist.
Bei einer vorzeitigen Kündigung des Immobilienkredit s verlangt die Bank oft hohe Summen als Entschädigung für die entgangenen Gewinne.“
Doch was viele Menschen nicht wissen: Oft wird diese Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch angesetzt oder gar zu Unrecht gefordert! Im Rahmen unseres Scheidungsnetzwerkes stellen wir Ihnen Experten zur Verfügung, die diese Bankgebühr für Sie prüfen. Dadurch können Sie bis zu vierstellige Summen sparen!
Wenn ein Ehepartner die Immobilie übernehmen möchte, lohnt sich ein Kostenvergleich bezüglich einer Umfinanzierung. Wir beraten Sie hierzu kompetent und umfassend im Rahmen unseres Scheidungsnetzwerkes.
Überprüfen Ihrer Vorfälligkeitsentschädigung – erhebliche Summen sparen
Scheidungsvereinbarung
Mit Hilfe einer Scheidungsvereinbarung können viele wichtige Punkte bereits im Vorfeld festgehalten werden. Das spart bei einer Trennung oder Scheidung Geld, Zeit und Nerven. Wir beraten Sie gerne und gehen mit Ihnen sämtliche wichtigen Themen wie Unterhalt, Zugewinn, Sorge- und Umgangsrecht durch.
Ihre eigenen Wünschen können hier berücksichtigt werden und das bereits im Trennungsjahr. Das kann für beide Seiten zu mehr Lebensqualität führen und nimmt Rücksicht auf die individuellen Bedürfnisse. Somit kann die Scheidung bei Gericht auf das Notwendigste reduziert werden.
Oft sind sich die Eheleute über die Frage der Immobilie einig. Hier kann bereits im Trennungsjahr durch eine Scheidungsvereinbarung frühzeitige Planungs- und Rechtssicherheit gegeben werden. Auch die Frage der weiteren Hausfinanzierung kann verbindlich geregelt werden.
Erstberatung
Als erfahrener Fachanwalt im Familienrecht steht Rechtsanwalt Wolfgang Pasch Ihnen gerne tatkräftig und qualifiziert zur Seite. Vereinbaren Sie noch heute einen kostengünstigen Erstberatungstermin. Sie erreichen uns telefonisch unter 0800-2204408 gebührenfrei aus dem dt. Festnetz sow mobil unter 0152-21552113 und erhalten in der Regel innerhalb von 48 Stunden einen Termin.